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市集主导下神速生长演进地域的谋划应对——以

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市集主导下神速生长演进地域的谋划应对——以

市集主导下神速生长演进地域的谋划应对——以

  2018-2024年中国医用微波治疗仪行业分析及投资可行性报告(目录).doc 关于市场主导下快速发展演进地区的规划应对——以深圳华强北片区为例.doc文档,爱问共享资料拥有内容丰富的相关文档,站内每天千位行业名人共享最新资料。 市场主导下快速发展演进地区的规划应对以深圳华强北片区为例市场主导下快速发展演进地区的规划应对以深圳华强北片区为例市场主导下快速发展演进地区的规划应对以深圳华强北片区为例PLANNINGRESPONDINGTORAPIDLYDEVELOPINGANDEVOLVINGAREAWITHMARKETORIENION:ACASESTUDYONHUAQIANGBEIAREAOFSHENZHEN黄卫东张玉娴HUANGWeidongZHANGYuxian【摘要】华强北,作为转型自旧工业区的商业中心区,是深圳市土地价值再挖潜的重点实践地区在强大的市场推力下,华强北原有的土地空间已经难以承载复合化高密度的城市功能及空间需求通过清晰的梳理华强北片区的规划脉络,研究其规划与市场的互动关系,从市场自发发展期,市场发展转型期再到市场发展提速期间,从开始的规划滞后到规划跟进再到规划控制最后规划应对,反映了华强北地区规划编制的成长轨迹,期间也累积了大量可贵的经验本文基于实证分析,提出城市快速发展演进地区的发展主线是”市场主导,规划应对”这类地区的规划策略应着重明确“放”与”管”的辩证关系理顺规划,市场与政府的多元,开放关系【关键词】快速发展演进地区华强北地区市场主导规划应对规划轨迹ABSTRACT:Huaqiangbei,thecommercialcenterofShenzhenCitytransformedfromtheoldindustrialzone,isthekeyareafortheexplorationofthepotentiallandvaluedrivenbythemarketforcewhentheoriginallandspacecouldnotsatisfythecomplexandhighdensityurbanfunctionalandspatialdemandThepapertriestoexploretherelationshipbetweentheplanningandthemarketandanalyzethedevelopmenttrackoftheplanningofHuabeiqiangareabystlmnlarizingtheplanninghistoryofHuaqiangbeiAreafromthespontaneousdevelopmentofthemarket,thetransitionofthemarketsystem,tothespeedingdevelopmentofthemanetandfromtheplanningthatwaslaggedbehindandfollowinguptothedevelopment,totheplanningthatcancontrolandresponsetolatestdevelopmentAsanempiricalstudy,thispaperbelievesthattheplanningoftherapidlydevelopingareaorientedandplanrespondingTheshouldbemarketplanshouldfocuson,namely,clarifyingthedialecticalscopeofreleasing”and”controlling”ofplanningandrationalizingtherelationshipbetweenplanning,market,andadministrationKEYWORDS:RapidlydevelopingandevolvingareaHuaqiangbeiAreamarketorientedplanrespondingplanningdevelopmenttrack前言华强北片区是深圳经济特区内早期以电子加工和装配业为主导兼有行政教育,居住等综合功能的功能片区于年基本建设完成从年代初期起,伴随着深圳经济特区的快速发展,华强北片区的主导功能经历了多阶段的演变进程从早期的以工业生产功能为主导向中期的包括证券金融,交易和商业服务居住及其配套服务等综合功能,以及后期的逐渐向以电子产品交易为主导,兼有生产性服务和生活性服务功能的重要城市中心地区而发展演进在此期间有关部门为更好地调控这一地区的发展,开展了大量的规划研究和编制工作本文基于以上背景目的在于探讨市场主导下城市快速发展演进地区的规划应对问题以华强北片区为具体研究对象揭示传统规划调控方式与实际发展问的不相适宜处进而从普适意义上提出快速发展演进地区的几点规划策略华强北片区规划脉络及其实施评价片区概况华强北片区(也称为上步工业区或上步片区)位于深圳市福田区其范围北至红荔路,南至深南大道东至上步路,西至华富路,区域南北长m东西长m总用地面积约km【文章编号】()O一OO一O【中图分类号】Tu【文献标识码】A【作者简介l黄卫东(一),男深圳市城市规划设计研究院有限公司副院长张玉娴(一)女深圳市城市规划设计研究院有限公司助理规划师【收稿日期】一琳讲j长彗一和沸障藩冈洽华强北片区目前已形成以电子专业市场为特色集百货,餐饮,文化娱乐等多元业态于一体的综合型城市商圈,其不仅是深圳目前三大城市商业中心之一同时也是连创四个第一的着名商业旺区是市场经济环境下最为生动的发展典范(图一图)片区规划脉络在华强北片区的初期阶段,政府对其持一种观望和放任态度这时期的规划调控几乎为真空地带年代初华强北片区改造的迹象刚刚出现,深圳市城市规划设计研究院于年正式开图华强北区位FigLocationofHuaqiangbei图华强北卫片FigAerialviewofHuaqiangbei图年现状与年规划比较未按规划实施用地(深色部分)FigSituationofandselfdevelopedlandcomparedwiththeplanningof(darkcolor)表用地性质比较(规划一年现状)TabComparisonbetweenlandusenatures(fromtheplanningoftothesituationof)年上步调整规划年现状增加或者用地性质用地面积用地面积减少的幅(hm)比例比例度(hm)商业用地g居住用地行政办公和科教O用地绿地,社会公共停车场O用地资料来源:根据深规院相关规划文本和图纸整理计算始编制《上步工业区调整规划》,年完成相比前一时期,有关部门进行了持续的跟踪研究并不断调整应对策略,其中较重要的是年的《上步片区发展规划》目前华强北片区已迈入全面提升阶段,各级政府和领导对于华强北片区的关注与日俱增规划主管部门组织编制了《上步片区城市更新规st,J》,《华强北片区城市设计与二层连廊交通改善规划》等一系列规划其中以《上步片区城市更新规划》作为华强北片区城市更新的纲领性文件华强北历年规划的实施评价评价框架城市规划实施评价的难度较大目前国内外仍未建立固定的规划实施的评价体系基于华强北片区的规模和编制规划的类型选取的评价因子为功能定位,用地布局,开发强度个方面选取规划主要为年的《上步工业区调整规划》及年的《上步片区发展规划》,分别对应年的现状及年的现状进行比较,时间跨度均为,年滞后现状的功能定位年完稿的《上步工业区调整规划》中对当时的上步工业区的功能定位是:集居住,商贸,金融证券和办公为一体的综合区区级商务服务中心市级家电,电子及通讯产品批发销售中心年政府有关部门根据实际发展趋势确定该片区未来主要发展方向为:”以区域性的电子专业市场为代表的国际物流中心多元混合的市级商业中心高新技术研发中心兼有商务办公,居住等功能的综合性片区”功能定位某种程度上已经滞后于现状只是对于现存状况的鼓励和支持但不可否认规划还是为城市功能转型提供了一定的指引差异明显的用地布局()年规划与年现状比较对比上步调整规划的用地规划图和年的现状图,经匡算未按规划实施的用地面积达到(图)其中居住用地未按规划实施的比例最高,其次是商业用地(表)在年左右的时间里商业用地增加幅度明显可见该地区商业业态一直有强劲的发展势头年的用地规划图其居住用地的意图是往西南角发展,但是在年的现状用地上并未显出这类变化规划的居住用地比例过高,与年的现状相差究其原因规划编制者并未考虑居住楼盘引进的可实施性和可操作性行政办公用地,绿地都未按照原有的规划意图进行增加而社会公共停车场用地从hm增加到h增加幅度为这与上步交通量激oo一落潜壁olTPL》兰zo卫EvlE引引增不无关系,停车场用地紧张,绝大部分楼房周边的空地都被挪为停车用地()年规划与年现状比较对照年编制的《上步片区发展规划》的用地规划图和年现状图在年时间里,未按规划意图发展的用地面积达到,其中居住用地的比例最高(图表)商业用地突破规划的界限从规划的hm增加到h,,直在稳步增加居住用地在发展成熟期有一定的突破增加幅度是最高的,达到这也反映了华强北片区的房地产市场开始繁荣起来逐步引入一些中高档的楼盘行政办公用地规划比例高于现状用地实际只有h吖绿地有明显的增加,社会公共停车场用地相差不大,略小于规划比例盲目增长的开发容量开发容量方面,在《上步工业区调整规划》中,规划区用地面积h确定规划总建筑面积万叶毛容积率为年深圳规划设计研究院根据实际发展可能再次提高该地区的规划建设总容量,建议达到万m但这一建议未被主管部门批准甚至明确要求核减开发总容量而与此同时在强大的市场开发动力的推动下,该地区的开发容量持续上升在年的上步片区发展规划编制过程中,政府相关部门确认了万m的总建筑量截至年实际的建筑容量又超越了这个数字从年起,华强北片区的常住人口,建筑容量,容积率等等都稳步增长(表)规划建筑容量频频被实际建筑容量超越在某种意义上来说形同虚设,远远抵挡不住市场前进的脚步小结本节建立了,个针对小块地区的规划和建设实施的评价框架,两次主要规划不同程度上存在规划偏差”关于功能定位实施与规划基本吻合:关于用地布局,两次规划的效果并不是太理想,较多是基于市场动力机制的自发转型关于开发强度,建筑容量和容积率都远远超过规划指标数值(表一表j另一方面,上述评价在方法论上及操作层面也存在若干局限性或问题(】动态演变的实施评价非常困难笔者只能选取相关的时间点,对一定时段内的规划成果和实施进行比对,且只能抓主要的因素藉以评价规划编制的效果()这样的实施评价存在一个前提,即假定已编规划是科学的或者说作为评价对比的标准是既定的后续规划的调整及应对制订科学的空间容量分配规则及配套政策保障华强北片区的持续发展需首先解决目前片区内空间资源紧缩的局面步骤一,确定整体空间可增量规划主要依据轨道公共交通对城市密度分区的影响关系展开对片区的可开发支撑容量规模研究步骤二划分不同的更新单元以《深圳市城市更新办法(试行)》为指导,在确定整体空间可增量的基础上,以城市更新单元为单位,依据单元条件划分不同类型规模的空间分区,从而有效统筹和控制资源分配形成差异化的空间发展格局:主要依据更新改造配套支撑条件,产业功能导向,现状建设情况等因素将片区划分为成熟图年现状与年规划比较未按规划实施用地(有颜色部分)FigSituationofandselfdevelopedlandcomparedwiththeplanningof(coloredpart)表用地性质比较(年规划一O年现状)TabComparisonbetweenlandusenatures(fromtheplanningoftothesituationof)年上步片区发展年现状增加或规划用地性质减少的比例用地面积用地面积幅度(hm)比例(hm)商业用地居住用地行政办公用地和科教用地绿地O社会公共停车场用地和广场用地资料来源:根据深规院相关规划文本和图纸整理计算表年华强北片区建筑容量比较TabComparisonbetweenbuildingvolumeinHuaqiangbeifromto常住人口规划建筑容量时间段建筑容量(万mJ毛容积率(万人)(万m),OO以上(加已批建筑j资料来源:根据深规院有关资料整理一…一如和浒障冈婪gI韪若I*l滏*J造譬IQ瞎l誊{曼罄l至lll重l慧………………一……,嚣l”一k冀囊霪彝黪l磷j一灞磷鳞莲现状嚣期可适量蕊撩的单l元图单元划分FigDivisionmapofsite资料来源:上步片区城市更新规划()图单元容量分配FigVolumedistributionmapofunits资料来源:上步片区城市更新规划()型,重点型和一般型共大类,个更新单元作为资源增量分配和控制的基础(图)步骤三,分配单元容量以轨道交通站点对周边功能地块的开发强度影响作为各单元增量分配标准,并结合国内外成熟的城市更新经验市场需求,土地价值以及华强北片区的现状建设实际,对片区空间资源的单元分配形成基本的控制准则和预知相配套的更新配套政策等制度性指引(图)步骤四,划分更新单元的时序,根据土地产权到期期限,现状建筑质量状况更新改造条件更新改造意愿等因素进行综合考虑将更新改造单元分为近期优先改造区和中远期改造区改造意义重大及改造条件成熟,业主有明确改造计划,地铁m范围内的重要产业功能区,建筑质量一般的或差的均可列入近期优先改造区明确政府,业主职责和分工规划在明确城市更新实施主体的基础上,首先界定清楚政府与业主在城市更新工作中的分工依据政府在片区未来发展中所起到的宏观控制作用,重点理清政府各有关职能部门之间的权责,并制订相应的更新规则及法规政策同时结合地铁建设施工和政府行政周期梳理建立清晰的更新实施计划和实施方案在片区改造更新实施工作中政府分工集中在公共政策和城市基础设施方面如加强市政基础设施,完善交通组织系统和提升城市景观环境制定相应的更新配套政策和组织各方利益分配协商谈判等业主分工集中在改善经营和组织管理模式,建筑实体空间及配套设施改造和参加多方表年上步调整工业规划和年现状比较汇总TabOverallComparisonbetweenShangbuIndustrialAreaAdjustmentPlaninandpracticalconditionsintheareain评价领域指标体系评价因子年规划年现状评价以居住为主集商贸,金融证券和办公已经从工业区转型至综合规划的功能定位基本与现功能定位功能定位为,体的综合区片区级商业服务中心区状吻合规划目标用地布局用地布局规划商业用地不够居住用地比例偏高未按规划实施的用地面积基本按照市场规自发律转实施情况达到总用地面积的型建筑容量万m万m远远超过规划的容量开发强度容积率远远超过规划的容积率表年上步发展规划与年现状比较汇总„TabOverallComparisonbetweenShangbuDevelopmentPlaninandpracticalconditionsintheareain评价领域指标体系评价因子年规划年现状评价以区域性的电子专业市场为代表的国际华强北片区电子市场,深圳规划的功能定位基本和现功能定位功能定位物流中心多元混合的市级商业中心市中心状吻合规划目标用地布局用地布局规划中商业用地和居住用地比例偏低未按规划实施的用地面积达完全按照市场规律转型实施情况到总用地面积的建筑容量万m万m远远超过规划的容量开发强度容积率远远超过规划容积率利益协商规划在明确责任分工的基础上进一步梳理和建立起清晰的更新步骤流程,程序,体现多方参与,协商互助,有序推进利益共享的发展宗旨(图)华强北早期的规划不可避免的存在规划偏差的问题而年的《上步片区城市更新规划》采取科学的容量分配办法,强调采取与市场紧密结合的开门规划”的工作态度与方法广泛聆听各方声音和诉求希望建立起全面的社会协调和互动机制通过全社会的参与以更加科学,更加合理更加公平的推动地区更新改造(图)市场主导下快速演进地区的规划应对把握”市场主导,规划应对”的发展主线由于我国在很长,段时期内城市土地实行的是无偿的和无限期的行政划拨而在市场经济兴起后尤其是快速的城市发展演进过程中,致使工业用地快速地占据了高地级差的城市地段,其土地的潜在价值很快显露,级差地租追逐必将驱动这类地区的改造更新和功能提升由此,深圳华强北片区的快速发展演进事例并不是偶然的,整个深圳以及国内有许多地区存在着类似情况为了论述的需要笔者把这类地区统称为快速发展演进地区通过对华强北地区的长期跟踪研究,笔者发现这类地区的发展主线是:市场主导,规划应对即,发展进程中往往由市场力主导规划相对被动应对,需积极主动地应对市场发展规律,因势利导发挥规范功能和空间变迁过程”的作用规划应对的策略处理好规划的”放”与”管”的辩证关系()规划的放用地布局的弹性及混合性在快速发展演进地区,传统意义上的用地详细划分已经难以描绘现有的用地性质,更加难以控制将来的用地布局制定规划的基本目的是保障城市或地区健康稳定发展如果该地区正朝着一个合理的方向快速发展演进规划在这个时期有必要放任其自然生长放任”在这里并不是指不闻不问而是辩证性地赋予其,定的弹性空间规划的角色更多的是服务引导和监督管理许多发达国家意识到了用地布局的弹性问题创设了混合用地功能和兼容性功能的用地分类标准:比如:新加坡的”白色用地”商务园图实施操作流程FigImplementationprocesschart资料来源:上步片区城市更新规划()ll年规划为工业区j年深圳赛格电子市场开业„年万佳百货开业l,f年赛格广场建成)l,l年华强北二期环境改造f年华强电子世界开业年华强北酋期环境改造j年中国电子第一街~年中电时代广场,远望数码商城都会电子城开业市场自发发展市场自发发展市场发展转型市场发展捶建图华强北规划演变及大事记FigPlanhistoryofHuaqiangbei一冲科长彗叮,一,露虾潲澎进藩冈墨苎区”等分类这些混合型用地分类相当于将一些基本功能用地打包组合为一个新的用地分类当然,该分类的设定必须建立在明确限定其组成成分,即允许发展功能的基础之上,甚至可以对各个组成成分的比例也做出必要规定在快速发展演进地区,赋予用地性质更多的自由度正是规划放的体现()规划的管建筑容量,容积率等控制指标及产业发展政策过高的容积率对于快速发展演进地区是非常危险的信号,过高的容积率和建筑密度不仅将吸引更多的人流加大交通,市政等基础设施的负担,而且会加剧同业竞争导致利润减少很多行业(比如餐饮,招待所)难以承担新建筑的高成本而被排挤出此类地区,反而降低了该类地区的活力依据华强北地区的经验,在快速发展演进地区,关于建筑容量和开发强度等控制指标的设定需注意:首先必须超前确定未来一个时期开发建设的控制总量,但控制总量应该是一个弹性的范围,而不是某一绝对数字,保证实施环节的可控性依据更新改造配套支撑条件,产业功能导向,现状建设情况等因素将片区划分为若干差异化发展的更新单元,再确定不同单元之间的建筑容量,开发强度和不同单元之间的更新时序,以避免容量分配一窝上干扰地区健康有序发展对于快速发展演进地区,产业是支持其发展的巨大动力而发展到一定程度后,产业中累积的问题将大量暴露出来这种地区的后期发展目标应注重维持及增强该地区的活力为防止其产业经济衰退,政府应大力发展新兴产业改造传统产业,促进产业结构多样化为地区注入更多更新的城市功能如知识产权咨询服务和金融服务等高端产业,但这并不意味着抛弃原有的低端产业~HJ型餐饮,居民服务业,电子零售等反而应该适当引导给予其合适的生存空间要维持快速发展演进地区的持续繁荣,必须平衡整体的产业架构促进产业结构多样化和系统化理顺规划与市场,政府的关系规划机制与市场机制同为城市建设与发展的手段,一个是调控,一个是促进,它们既不是平行线也不是交叉线而是相互缠绕的螺旋发展线规划的作用就是要充分发挥市场优势,弥补市场自发进程中的缺陷,限制市场的负面效果市场化背景下以市场为取向的经济体制改革解构了传统的政治经济一体化利益主体同质化的局面,从而为市民社会形成了社会结构的支撑从我国目前的社会和经济的格局变化来看我国社会的自组织力量正在不断扩大由此呈现了小政府,大社会”的组织形态发展趋势社会参与主体日益多元在这种背景下,规划同样需要做出回应规划与市场与社会,与政府之间需要构建更加开放,更加公开以及更具法制基础的多元化沟通网络结语快速演进地区相对于城市其他地区来说有其独特的发展历程和复杂的社会经济背景它的发展往往伴随着社会,经济,制度的巨大转型,传统的规划已经越来越不适应,唯有进行改革和创新才有出路基于深圳华强北地区自身规划历程的研究本文探讨了城市内部快速发展演进地区的发展主线为市场主导,规划应对,认为其规划策略应主要处理好规划放”与”管的辩证关系:并理顺规划,市场政府的多元,开放关系(真诚感谢赵民教授及栾峰副教授对本文的指点)注释(Notes)三大城市商业中心分别为华强北商圈,人民南商圈,东门商圈四个第一指深圳商业销售额第一,商业覆盖率第一,国内电子产品经营面积第一,电子产品种类第一深圳八卦岭工业区,也经历了”转型一表退一调整一复兴的历程北京双井老工业区从一个以北京齿轮总厂,北京重型汽车制造厂,北京建筑机械厂等以机械制造业为主的老工业区转变为以居住为主,兼顾办公,商业,酒店及文化娱乐的综合发展体参考文献(References)冯现学快速城市化进程中的城市规划管理【M北京:中国建筑工业出版社,栾峰,改革开放以来快速城市空问形态演变的成因机制研究深圳和厦门案例【D】同济大学博士学位论文,田莉,吕传廷,沈体雁城市总体规划实施评价的理论与实证研究一以广州市总体规划(年)为仍J【J】城市规划学刊,():母少辉,黄卫东华强北,街道生活延续地方特征语境下的城市更新探索与实践【M】中国城市规划学会,年中国城市规划年会论文集,天津:天津科学技术出版社,深圳市城市规划设计研究院深圳市上步片区发展规划z深圳市规划国土局,深圳市城市规划设计研究院上步工业区调整规划(送审稿)z】深圳市城市规划设计研究院上步工业区调整规划说明书(汇报稿)【z】深圳市城市规划设计研究院上步片区城市更新规t,iz】一…l甘带祷盔v{)Lzo亡ol 书信范文专题将指导书信格式怎么写:英文书信、鍚婅璁″垝(鑼冩湰),感恩书信、道歉书信等。精选不同类型的书信范文,写出最美的书信。 *若权利人发现爱问平台上用户上传内容侵犯了其作品的信息网络传播权等合法权益时,请按照平台侵权处理要求书面通知爱问! 简介:本文档为《市场主导下快速发展演进地区的规划应对——以深圳华强北片区为例doc》,可适用于领域 登录成功,如需使用密码登录,请先进入【个人中心】-【账号管理】-【设置密码】完成设置 中国37大主要城市的各类金融机构总数(银行、证券、保险)2000-2011.doc

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